8. Investitionen im Quartier auslösen

Wie viele Personen sollen also konkret erreicht und wie viele Beratungsgespräche vermittelt werden? Der gewünschte Erfolg und die vorhandenen Ressourcen und Rahmenbedingungen müssen in einem sinnvollen Verhältnis stehen, um bei mangelnder Resonanz keine Enttäuschung bei den Projektbeteiligten zu erzeugen. Zielgenaue, umfassende Maßnahmenbündel mit persönlicher und aufsuchender Ansprache, visuell ansprechenden und attraktiven Medien und Mitmachaktionen sowie mehrmaligem Nachfassen haben mehr Erfolgsaussichten als ein unpersönliches Anschreiben mit Hinweis auf das Beratungsangebot. Wichtig ist hier, die kommunalen Verantwortlichen für Pressearbeit und Stadtmarketing frühzeitig mit einzubeziehen.

Bereits in der Phase der Konzeptentwicklung wurden die relevanten Akteurinnen und Akteure an einen Tisch geholt. Nun ist zu prüfen, wer die Beratungskampagne im Quartier aktiv unterstützen kann. Die Bandbreite reicht von kommunalen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern und den gegebenenfalls beauftragten Dienstleisterinnen und Dienstleistern über örtliche ehrenamtliche Multiplikatorinnen und Multiplikatoren bis hin zu überregionalen Akteurinnen und Akteure wie der Verbraucherzentrale NRW. Im Vorfeld sollten mit allen Akteurinnen und Akteuren Verantwortlichkeiten geklärt und Rollenbilder geschärft werden. Die Aufgabenverteilung muss gerade auch für die Zielgruppen im Quartier transparent und klar nachvollziehbar sein.
Zu den Rahmenbedingungen gehört außerdem, zu klären, welche Orte im Quartier für die Maßnahmen der Öffentlichkeitsarbeit mitgenutzt werden können. Oft sind das Vereinsheim oder das Ladenlokal im Quartier besser geeignet und niedrigschwelliger als das entferntere Rathaus im Stadtzentrum.
 

Folgende beispielhafte Unterschiede lassen sich neben einer bauphysischen Betrachtung für das Vorgehen und die zielgruppengerechte Ansprache zusammenfassen:

1. Finanzielle Spielräume / Gebäudewert: Die Ansprache sollte auf unterschiedliche finanzielle Perspektiven und entsprechend unterschiedliche Vermeidungs- und Motivationsanker ausgelegt sein: 

• Wertorientierte Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer mit wenig finanzieller Wertschätzung für Heizkosteneinsparungen, aber Interesse an Verschönerungen, Wertsteigerung, zeitgemäßer Ausstattung, Klimaschutz und hohen Technikstandards
   
• Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer mit mutmaßlich nur überschaubaren finanziellen Spielräumen, aber dafür mit hohem Interesse an Einsparungen 
   
• Eigenheimbesitzerinnen und Eigenheimbesitzer mit mutmaßlich weniger finanziellen Spielräumen, aber dringendem Sanierungs- und Modernisierungsbedarf
   

2. Lebensphase: Die Lebensphase entscheidet häufig über die Sanierungsmotivation. Je nach Lebenssituation und Altersstufe steht die Familiengründung, die Wohnungsvergrößerung oder mit Eintritt ins Rentenalter die Wohnungsverkleinerung an. So stehen die jeweils spezifischen Anforderungen an die Wohnqualität, laufende Wohnwertsteigerung und Instandhaltung oder Themen wie Barrierefreiheit und Verkauf oder die Suche nach altengerechten Wohnangeboten im Vordergrund. Beratungsangebote und Unterstützungsleistungen müssen auf diese Lebensphase zugeschnitten sein. Darüber hinaus stellen die Lebensphasen auch Kommunikationsanlässe und damit Türöffner dar.

3. Gebäudetypologie: Sofern im Quartier Gebäudetypologien dominieren, bei denen deutliche Heizkosteneinsparungen in Aussicht gestellt und Sanierungsaufwände absehbar sind, kann deutlich von „lohnenden Sanierungen“ gesprochen werden. Dabei sollten mindestens Bildbeispiele für drei typische Gebäudearten des Quartiers in der Kommunikation genutzt werden, um die Individualität und Wiedererkennbarkeit zu erhöhen. Sind die Gebäude baukulturell bedeutsam oder gibt es Einschränkungen durch den Denkmalschutz? Hier muss die Beratung und Kampagnenplanung entsprechende Aufklärungsarbeit leisten und Fachkompetenz vermitteln, um baukulturell sensible, aber gegebenenfalls kostspieligere Sanierungsmöglichkeiten und nachbarschaftliche, stadtbilderhaltende Sanierungen als sinnvoll zu kommunizieren.

4. Identifikationsgrad mit Quartier und Nachbarschaft: Hier gilt es darauf zu achten, ob es sich um häufig wechselnde, anonyme Nachbarschaften oder gewachsene Vernetzungen, präsente Gemeinden, Vereine und Identifikationen im Ort handelt. Entsprechend ist eine zielgruppengerechte Ansprache pro Haus zu formulieren. Sind engagierte Bürgerinnen und Bürger sowie Multiplikatorinnen und Multiplikatoren aus der örtlichen Vereinslandschaft mit dabei oder gibt es Vorreiterinnen und Vorreiter der Sanierung, sind gemeinsame Nachbarschaftsfeste, Baustellenpartys oder Hausbesichtigungen erfolgsversprechend.

Um die genannten Aspekte zu beleuchten, bietet sich besonders die integrierte Methode eines Gebäudescreenings an. Diese kann bereits während der Konzeptphase durch das Projektteam der Quartierssanierung oder die mit der Konzeptentwicklung beauftragten Dienstleisterinnen und Dienstleister durchgeführt werden. Alternativ lässt sich das Screening, bei dem ein Sanierungszustand in Bezug zu den Zielgruppen im Quartier gesetzt und rasch visuell einschätzbar wird, in überschlägiger Form und noch vorbereitend zur Kampagnenplanung umgesetzt werden. Der Leitfaden beinhaltet die dafür notwendigen Werkzeuge – im Idealfall werden diese von Fachleuten aus dem Bereich Stadtplanung eingesetzt.

Der nächste Schritt ist die passgenaue Aktionsplanung für die unterschiedlichen Quartierstypen – ganz im Sinne einer Kampagne. Dies bedeutet, die Ressourcen, die Medien und die Arbeitsschritte möglichst gezielt und effizient und mit Blick auf das gewünschte Ergebnis einzusetzen. Ziel ist die individuelle und aufforderungsstarke Ansprache, der im Gebäudescreening identifizierten, unterschiedlichen Gebäude- und Besitzertypen. Darüber hinaus müssen die Medien durch einen geeignete Dienstleisterin oder einen geeigneten Dienstleister erarbeitet werden. Sinnvoll ist es, eine Agentur mit inhaltlichen Erfahrungen im Bereich Quartierssanierung zu beauftragen, oder auf die entsprechende Kommunikationskompetenz im Team des Sanierungsmanagements zu achten. 

Die Visualisierung möglicher Energieeinsparungen je Gebäudetyp ist hierbei ein effektives Mittel, um den Eigentümerinnen und Eigentümern klassische baukonstruktive Mängel vor Augen zu führen, die zu einem erhöhten Energieverbrauch führen. Diese Mängel können mit Hilfe verschiedener Medien und Bausteine für Beratung und Kommunikation sichtbar gemacht und kommuniziert werden. Neben der plakativen Darstellung möglicher Kosteneinsparungen kann die Visualisierung von Vorher-Nachher-Varianten der Gebäudesanierung dabei helfen, fachliche Prozesse und Konzeptionen, wie beispielsweise Systeme der Anlagentechnik, vereinfacht und verständlich für ein Laienpublikum darzustellen.

Je nach Einigung auf Kommunikationsschritte werden diese wochen- bzw. taggenau festgelegt. Die Umsetzung wird nach jeder erlangten Rückmeldung und zusätzlichen Erkenntnis von Neuem evaluiert und bei Bedarf in die Kampagne integriert. Weiter müssen einerseits die Kosten und andererseits auch die Optionen kostenfreier Werbemaßnahmen dokumentiert werden. Der Erfolg der Maßnahmen ist abschließend wiederum als Meilenstein für die weitere Öffentlichkeitsarbeit der Quartierssanierung zu kommunizieren.

Zahlreiche Gebäudeinhaberinnen und Gebäudeinhaber reflektieren nicht aktiv den möglicherweise hohen Sanierungsbedarf ihres Gebäudes, sondern ignorieren diesen mehr oder minder bewusst. Die Wahrnehmungsferne zu Wärmebrücken, potenziellen Energiefressern, steigenden Preisen und erfolgreichen Sanierungen in der Nachbarschaft bestärkt diese Sichtweise. Mit konkreten, handfesten Aktionen kann diese Wahrnehmungsferne überwunden werden. Beispiel wäre eine Wärmebildkamera, die der Eigentümerin oder dem Eigentümer direkt einen Eindruck der potenziellen Energiefresser in seinem Eigenheim vor Augen führt, und schon liegt es näher, sich beraten zu lassen.

Mit einer sehr gebäudescharfen Ansprache, wie beispielsweise dem Erwähnen allgemein erfolgreicher Evaluationen von Sanierungen oder besser noch dem Anführen erfolgreicher authentischer Sanierungen im eigenen Quartier, kann eine gezielte Aufmerksamkeit generiert und ein Vertrauensaufbau geleistet werden. Denn diese Informationen stammen direkt aus der Nachbarschaft und werden damit als neutral bewertet. Damit sollte eine buchstäblich auf Erstaufmerksamkeit und Interessensbindung zielende Ansprache formuliert werden. Auf diese Weise fühlt sich die Adressatin oder der Adressat direkt angesprochen und ein erster Schritt hin zu einer gemeinsamen Basis ist gemacht bzw. es ist auch der Grundstein für ein vertrauensvolles Gespräch gelegt. 
 

Viele Bürgerinnen und Bürger haben sich noch nicht differenziert mit den diversen Vorteilen einer Sanierung befasst. Dabei geht es hier um ein vielfältiges Themenspektrum: finanzielle Einsparungen, Verbesserung des Wohnklimas, Verschönerungen, Substanzerhalt, Klimaschutz und Wertsteigerung. Hier können passende Vorher-Nachher-Bilder gut funktionieren, vor allem wenn es baulich individuell zum Charakter des Quartiers oder Eigenheims passt.

Gegenargumente werden aus naheliegenden Gründen willkommener geheißen und oft unreflektierter aufgenommen im Vergleich zu Argumenten, die eine mutmaßlich überflüssige und zudem anstrengende und teure Sanierung rechtfertigen könnten. Es ist empfehlenswert, einleuchtende und klar belegbare Vorteile zu Kosteneinsparungen ebenso wie Vorher-Nachher-Bilder von sanierten Gebäuden, Thermografiebilder, belegbare Wertsteigerungsbeispiele von ganz ähnlichen Gebäuden oder Sanierungsbeispielen aus der direkten Nachbarschaft hier einzusetzen.